随着社会经济的发展，人们对汽车的需求不断增加，我国个人汽车的数量逐年增加。截至2019年6月，全国共有2、5亿辆汽车，其中11个城市的汽车数量超过300万辆，停车问题现在已经成为城市居民区的一个普遍问题。特别是在大城市、特大城市停车场、停车位供求不平衡、停车问题更加突出的情况下，社区停车位所有权争议进一步加剧。深圳房产律师就来为您解答一下有关的情况。

　　据不完全统计，近年来关于住宅小区停车问题及由此引发的诉讼案件不断增多。对此，《物权法》第七十四条对住宅空间的使用、所有权等问题作出了明确规定。然而，在司法实践中，仍然存在许多问题。通过对《物权法》第74条“首先满足业主的需要”的分析，旨在找到一个合理的解决办法，以满足实践的需要。

　　车库、停车位问题是随着社会经济的快速发展、城市化进程以及住宅商品化、车库附属建筑的推进而出现的一个新问题。停车空间是指没有四面墙，只用平面上的一条线分开的停车空间。

　　区分所有建筑分区中的车库和停车位在本质上具有以下特征:

　　第一，车库和停车位的附属性。车库是整个住宅小区的组成部分，是区分所有建筑的主要财产和重要设施，建筑分区中的停车空间和车库作为住宅小区的辅助设施而存在，其核心价值和功能是支撑社区业主生活和工作的需要，具有强附加物，包括使用功能的附加物、建筑结构的附加物和基础空间的附加物。车库、停车空间的准备状况也成为居住区住宅价值提升的重要因素。

　　第二，车库和车位的独立性。居住区的车库、车位，尤其是地下车库、车位，在使用上具有很强的独立性和排他性，拥有单独的所有权客体，在结构上尤其是物理结构上具有可区分的空间独立性，保证了车库、车位的专属使用价值和功能，从而使其成为专属的产权客体。

　　第三，地下车库源于地下空间权的利用，充分有效发挥物的效用。长期以来，空间可以利用权一直是研究我国经济法律的盲点，人们对于一般理解为包括在土地资源使用权之中，但也只限于土地之上的空间设计利用，而对地下空间数据进行系统开发企业只能通过根据自己规划来界址。

　　实际上，主要有三种地下车库和停车位:

　　1、开发商根据法律规定，有义务在住宅区修建公共设施。这种地下车库是政府主管部门在小区建设规划时，根据《城市居住区规划设计规范》要求的。占用的地下空间在住宅总体规划范围内，不需要额外支付土地使用费(即土地出让金)。建设费用直接计入小区开发成本，没有独立的产权证。

　　2、房地产开发单位是由人民防空工程改造建设的。根据我国《人民防空法》规定，城市新建民用建筑必须符合国家规定，可用于战时地下室防空。同时，为了有效利用稀缺的土地资源，我国随后在人民防空建设中确立了“平战结合”的原则，即在不影响防空效能的前提下，赋予非战争时期人民防空工程的民用性，使其也能在平时得到有效利用。住宅小区人防工程是国家级的战备设施，管理者和使用者均无产权。根据我国《人民防空法》的原则，谁投资、谁使用、谁受益，投资重建和建设的单位或者个人可以在向政府主管部门支付一定的人民防空工程使用费和相关费用后进行商业经营。

　　3、开发商利用公共配套设施规划指标以营利为目的建设的地下车库。这种地下车库的产权证一般都是开发商持有的。土地使用费虽由开发商支付，但其建设与住宅小区开发建设同步，不单独收取建设费用，有的甚至占用了住宅楼的地下空间。由于法律规定非常不明确，开发商和业主之间的纠纷不断。

　　深圳房产律师提醒大家，自《物权法》颁布生效后，地下空间的开发有了法律理论依据，即根据《物权法》第136条和142条之规定，建设项目用地使用权被分为以下三个不同层次，地表、地上和地下，虽然我们没有学生明确规定使用网络空间权的概念，但间接承认了地下空间信息利用权，界定了地下空间的产权相关关系。